Rekonstrukce krok za krokem: Jaká všechna povolení potřebujete

Rekonstrukce nemovitosti, která vám říká pane, bude svobodnou a zcela oprávněnou volbou vás, jakožto vlastníka. V případě bytů to však tak úplně neplatí. Máte-li byt v osobním vlastnictví, musíte dodržet stanovy sdružení vlastníků jednotek a nepoškodit společné prostory. Každou větší rekonstrukci je také proto třeba hlásit správci vašeho společenství, který by měl být obeznámen s tím, o jaké stavební úpravy půjde.

Pryč jsou doby, kdy se dům stavěl ve stylu „co dům dal“

V případě, že by rekonstrukce výrazně zasáhla do společných prostor, budete navíc, kromě dalších oficiálních povolení potřebovat také souhlas společenství vlastníků i výboru společenství vlastníků. V případě rekonstrukce družstevního bytu má kromě vašich potřeb finální slovo také majitel bytu – tedy družstvo. To musí plánované úpravy schválit a stanovit podmínky rekonstrukce.

Dobrovolné oznámení

Přemýšlíte, zda je třeba chystanou rekonstrukci vůbec hlásit, kdy ji hlásit a kdy už potřebujete stavební povolení? Odpověď na takové otázky je sice snadná, ale současně celkem záludná. Záleží na rozsahu rekonstrukce!

„Lidé často váhají, zda na svou plánovanou rekonstrukci potřebují nějaké povolení či ohlášení. Pokud jste v této situaci, doporučujeme oslovit odborníky, ať už půjde o architekta nebo projektanta, případně příslušný stavební úřad. Většinou vám dokáže pomoci i stavební firma, která bude rekonstrukci provádět,“ doporučuje Vendula Hladíková ze studia Design4Function.

Pokud neplánujete zasahovat do nosné konstrukce domu, zásadně měnit dispozice stávajících místností či zasahovat do společných prostor, stavební povolení nepotřebujete. Nové omítky, podlaha či úprava vybavení se tedy jistě obejdou bez obíhání úřadů. Určitě ale neuděláte chybu, pokud stavebnímu úřadu tyto plánované úpravy alespoň oznámíte.

Rekonstrukce krok za krokem: Jak na stavební předpisy

Rozhodnete-li se například v domě bourat stávající příčky, případně budovat nové, stačí na stavebním úřadě podat oznámení o udržovacích pracích, k tomu není potřeba projekt.

„Oznámení udržovacích prací nevyžaduje projekt, neexistuje na to formulář, není povinné. Podává se v případě, že stavební úpravy nevyžadují ohlášení ani stavební povolení, a vy chcete jen pro jistotu informovat stavební úřad o tom, co se chystáte dělat,“ shrnuje Vendula Hladíková. To je také případ rekonstrukce domu pěstounů v našem příběhu.

Ohlášení

V případě rozsáhlejších stavebních úprav, kdy třeba měníte dispozice místností, nebo změny užívání je nutné ohlášení stavebních prací na stavebním úřadě.

Pro ohlášení už potřebujete projekt od autorizovaného architekta nebo projektanta stejném rozsahu jako stavební povolení. Takové ohlášení má standardně formu písemného formuláře, který dodáte příslušnému stavebnímu úřadu společně se souhlasem sousedů, jichž by se rekonstrukce mohla dotknout. Na přezkoumání, zda stavba splňuje všechny podmínky dle stavebního zákona, má úřad v takovém případě 30 dnů.

Do té doby by měl vydat souhlas s provedením ohlášené stavby, případně nařídit stavební řízení. Na realizaci schválených stavebních prací pak máte lhůtu dvou let od doručení rozhodnutí.

Stavební povolení

Pokud při rekonstrukci zasahujete do nosných konstrukcí nebo vnějšího vzhledu stavby, je potřeba stavební povolení. Když se v rámci plánované rekonstrukce neobejdete bez stavebního povolení, je nutné, aby o něj majitel bytu (v případě družstevního bytu tedy družstvo), požádal.

I v tomto případě má žádost písemnou formu, na jejímž základě příslušný stavební úřad zahájí stavební řízení. Na rozdíl od ohlášky jsou v případě stavebního řízení dotčené osoby oslovovány přímo úřadem.

K žádosti je také navíc třeba připojit projektovou dokumentaci chystané rekonstrukce. Stavební úřad musí do měsíce zahájit řízení, poté obeslat sousedy, dotčené orgány, což budou hasiči, hygiena nebo životní prostředí, a čekat na jejich vyjádření. Poté vydá stavební povolení a znovu obesílá všechny účastníky. 

Územní řízení

Zpozornět byste měli v případě, že plánujete stavební úpravy nejen uvnitř vašeho domu či bytu, ale chystáte se rozšiřovat či měnit objem již schváleného projektu, například zvedat střechu kvůli dodatečné nadkrokevní izolaci. V takové situaci by mělo stavebnímu řízení předcházet územní rozhodnutí, které vám taktéž vydá stavební úřad.

Rekonstrukce krok za krokem: Jak sestavit rozpočet

„V současnosti je již často využívanou praxí společné územní a stavební řízení. Nejste-li si jisti, zda potřebujete pro svůj záměr územní rozhodnutí či zda je třeba přistoupit ke společnému řízení, opět to zkonzultujte se svým projektantem či architektem, případně se informujte u příslušného stavebního úřadu,“ doporučuje Vendula Hladíková.

Chráněno památkáři!

V případě, že se rekonstruovaný byt nachází v památkově chráněné budově či v památkové zóně, měli byste být připraveni na omezení či nutná povolení. Před samotnou rekonstrukcí je totiž třeba u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, případně krajského úřadu, vyžádat závazné stanovisko odboru památkové péče. Ten se vyjádří k tomu, zda jsou navrhované práce z hlediska zájmů státní památkové péče přípustné, a stanoví základní podmínky, za kterých lze tyto práce připravovat a provést.

V rámci rekonstrukce se tak budete muset řídit danými postupy či materiály, které lze při rekonstrukci použít. V závazném stanovisku tak úřad nařídí, jaké postupy, materiály a součásti se při rekonstrukci smí použít.